Taxe foncière : locataire ou propriétaire, qui paie quoi ?
Réponse courte : la taxe foncière est payée par le propriétaire (ou l'usufruitier) au 1er janvier — jamais par le locataire. Seule exception dans un bail d'habitation : la TEOM, la part « ordures ménagères » de l'avis, qui est récupérable sur le locataire.
| Ligne de l'avis | Qui la paie à l'administration | Récupérable sur le locataire (bail d'habitation) |
|---|---|---|
| Taxe foncière (TFPB) | Propriétaire / usufruitier | Non |
| TEOM (ordures ménagères) | Propriétaire | Oui, au montant réel justifié |
| Taxe GEMAPI (part additionnelle) | Propriétaire | Non |
| Taxe spéciale d'équipement (TSE) | Propriétaire | Non |
| Frais de gestion de la fiscalité locale | Propriétaire | Non |
Ce que dit la loi : le propriétaire, unique redevable
L'article 1415 du Code Général des Impôts est explicite : la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est due par le propriétaire ou l'usufruitier du bien au 1er janvier de l'année d'imposition. Peu importe que le bien soit occupé, loué ou vacant — c'est la situation au premier jour de l'année qui détermine le redevable.
Un locataire qui emménage en mars, en juillet ou même en décembre ne doit rien pour cette taxe. Inversement, un propriétaire qui vend son bien en février reste légalement redevable de la totalité de la taxe foncière pour l'année entière.
Le locataire peut-il être concerné ?
Dans le cadre d'un bail d'habitation, la taxe foncière n'est pas une charge locative récupérable. Elle ne figure pas dans la liste limitative des charges que le bailleur peut imputer à son locataire. Un propriétaire qui la mentionnerait dans les charges ou dans un avenant au bail s'expose à une action en répétition de l'indu.
Exception importante : la TEOM
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), bien qu'elle apparaisse sur l'avis de taxe foncière, est une charge récupérable sur le locataire. C'est la seule ligne de cet avis que le bailleur peut légalement refacturer — à condition d'en justifier le montant exact.
TEOM et GEMAPI : les deux lignes qui sèment le doute
La TEOM est la seule ligne de l'avis récupérable sur le locataire d'un logement. Le bailleur doit la refacturer au montant réellement figurant sur l'avis — ni forfait, ni arrondi — et la justifier sur demande. Les frais de gestion associés à la TEOM ne sont, eux, pas récupérables. Si la TEOM vous paraît disproportionnée par rapport au service rendu, elle peut être contestée : voir notre guide contester la TEOM.
La taxe GEMAPI (gestion des milieux aquatiques et prévention des inondations) est une taxe additionnelle répartie entre plusieurs impôts locaux. La fraction qui apparaît sur l'avis de taxe foncière est due par le propriétaire et ne fait pas partie des charges récupérables : un bailleur ne peut pas la refacturer à son locataire.
Bail d'habitation, bail commercial : deux régimes opposés
En bail d'habitation (loi du 6 juillet 1989), la liste des charges récupérables est limitative : la taxe foncière en est exclue, toute clause contraire est réputée non écrite.
En bail commercial ou professionnel, la refacturation reste possible si le contrat le prévoit expressément : l'article L.145-40-2 du Code de commerce impose un inventaire précis des impôts et charges refacturés au preneur. Sans clause écrite, la taxe reste à la charge du bailleur.
Cas particuliers : vente, indivision, SCI
Vente en cours d'année
Légalement, le vendeur (propriétaire au 1er janvier) est redevable de la totalité. Les actes notariés prévoient souvent un prorata amiable au profit de l'acquéreur, mais cette convention n'est opposable qu'entre les parties — l'administration fiscale s'adresse toujours au propriétaire inscrit en début d'année.
Indivision
En cas d'indivision, tous les co-indivisaires sont solidairement redevables de la taxe foncière. L'administration peut en réclamer le paiement intégral à n'importe lequel d'entre eux, à charge pour lui de se retourner contre les autres.
SCI et usufruit
Lorsqu'un bien est détenu via une SCI, c'est la société qui est redevable. En cas de démembrement (usufruit/nue-propriété), c'est l'usufruitier qui doit la taxe foncière — non le nu-propriétaire.
Propriétaire bailleur : votre taxe est-elle correctement calculée ?
En tant que propriétaire, vous portez seul la charge fiscale — il est d'autant plus important de s'assurer que le montant réclamé est juste. La valeur locative cadastrale, base du calcul, est figée dans des données de 1970 et contient fréquemment des erreurs : surface surestimée, catégorie erronée, éléments de confort fantômes.
Ces erreurs se cumulent d'année en année et génèrent un trop-perçu parfois significatif. La contestation est un droit, mais elle nécessite une analyse technique précise des données cadastrales et une connaissance des délais légaux — une démarche complexe à mener seul.
Questions fréquentes
Le locataire doit-il payer la taxe foncière ?
Non. La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est due uniquement par le propriétaire ou l'usufruitier au 1er janvier de l'année d'imposition (Art. 1415 CGI). Le locataire n'en est jamais redevable directement, quelle que soit la mention dans le bail.
Un propriétaire peut-il refacturer la taxe foncière à son locataire ?
Non, pour les logements à usage d'habitation. La loi du 6 juillet 1989 protège les locataires : la taxe foncière ne figure pas dans la liste des charges locatives récupérables. Un bailleur qui tenterait de la récupérer s'exposerait à une action en répétition de l'indu.
La TEOM est-elle à la charge du locataire ?
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), bien qu'adossée à la taxe foncière, est une charge locative récupérable. C'est la seule partie de l'avis de taxe foncière que le propriétaire bailleur peut légalement refacturer à son locataire, sous réserve d'en justifier le montant réel.
En cas de vente en cours d'année, qui paie la taxe foncière ?
Légalement, c'est le propriétaire au 1er janvier qui est redevable de la totalité. En pratique, les actes de vente prévoient souvent un prorata amiable entre acquéreur et vendeur. Mais vis-à-vis de l'administration fiscale, c'est le vendeur qui reste l'unique débiteur légal.
La taxe GEMAPI est-elle payée par le locataire ou le propriétaire ?
La taxe GEMAPI n'est pas une taxe distincte : c'est une taxe additionnelle adossée notamment à la taxe foncière. La part prélevée sur l'avis de taxe foncière est donc payée par le propriétaire, et elle n'est pas récupérable sur le locataire.
Mon propriétaire m'a répercuté la taxe foncière. Que faire ?
Si vous êtes locataire d'un logement d'habitation et que votre propriétaire vous facture la taxe foncière (hors TEOM), cette charge est illégale. Vous pouvez en demander le remboursement. Pour la TEOM, vérifiez qu'elle correspond bien au montant réel figurant sur l'avis fiscal.
Un bail commercial ou professionnel change-t-il la règle ?
Oui. Pour un bail commercial, la refacturation de la taxe foncière au locataire reste possible si le bail le prévoit expressément (Art. L.145-40-2 du Code de commerce impose une répartition écrite des charges et impôts). C'est le contraire du bail d'habitation, où la refacturation est interdite.